Wie krijgt de vermogensberg?

De berg

In achttien jaar werd de berg ruim twee keer zo hoog. En de sprint zat in de laatste vijf jaar. Heb je een huis, dan werd je op papier rijker dan ooit.

Op 1 januari 2024 bezaten de 8,3 miljoen huishoudens samen € 2.754 miljard: alles wat ze hebben minus wat ze schuldig zijn. Ruim het dubbele van 2006. In de grafiek hieronder klimt die berg gestaag, en tegen het eind schiet hij omhoog.

Het gros van die groei is van de laatste jaren: sinds 2019 kwam er ruim duizend miljard euro bij. Meer dan in de dertien jaar daarvoor bij elkaar.

De weg omhoog liep niet rechtop. Tussen 2008 en 2013 verdampte er vermogen: de crisis drukte de huizenprijzen, en daarmee het bezit van miljoenen huishoudens. Het dieptepunt lag in 2013; daarna kwam een klim die corona niet brak maar juist aanwakkerde.

Gemiddeld werd je twee keer zo rijk. Maar geldt dat voor iedereen?

Zijn we nu allemaal rijk?

Op papier lijkt het zo. Maar het gemiddelde is bedrieglijk. Veel mensen zijn helemaal niet rijk: wie huurt, of net met een hoge hypotheek kocht, heeft weinig tot niets. En wie wél vermogen heeft, groeide in procenten bijna even hard als de rest. In euro's niet.

Wie op een grote stapel zit, krijgt van datzelfde percentage veel meer euro's dan wie op een kleine zit. En die stapel groeide vooral in twee dingen die je bezit, niet verdient: je huis en je bedrijf.

Waar zit die berg in? Wie kreeg de groei? En waar komt het geld van de top vandaan?

De stenen en de bv's

De berg zit in twee dingen. In stenen, en in bv's. De stenen zijn van bijna iedereen. De bv's van bijna niemand.

Tel je alle Nederlanders bij elkaar op, dan staat er € 3.770 miljard aan bezittingen. Ruim € 1.000 miljard schuld gaat eraf, en de berg meet € 2.754 miljard.

De grootste post is de eigen woning, goed voor 58% van alles wat we samen bezitten. Daarna komt, verrassend groot, het aanmerkelijk belang: een belang van 5% of meer in een bv, kortweg je eigen bedrijf of beleggings-bv. Samen € 563 miljard, en dat zit bij een heel kleine groep.

Alleen is die woningwinst papier. Het zijn grotendeels dezelfde huizen die er in 2006 ook al stonden; we bouwden er 17% bij, de prijs steeg per woning ruim 80%. Je wordt er op papier rijk van, maar eraan komen kan niet zonder te verkopen. En wie verkoopt, koopt terug in dezelfde dure markt.

De schuld eronder kromp juist, als aandeel van het bezit: van 41% in 2013 naar 27% nu. De schuld daalde dus sneller dan de woningwaarde omhoogging. Mooi, voor wie al bezat.

En het aanmerkelijk belang? Dat groeide nog harder dan de huizen: van 9% naar 15% van de bezittingen. Feest in bv-Nederland.

Wie is het snelst boven?

Het huis lijkt de motor van de berg. Maar de bv won de race. En de groei landde bij wie al bovenaan stond.

Zet je elke grote vermogensvorm in 2006 op honderd, en laat ze racen. Het aanmerkelijk belang, je eigen bedrijf of beleggings-bv, wint met straatlengtes: ×3,6. Verhuurpanden en tweede woningen renden mee. De hypotheekschuld sukkelde er juist achteraan: +66% in achttien jaar, minder dan de huizen die ermee gekocht zijn.

En onderaan bungelt de verrassing: de beursbeleggingen, met ×1,2. Terwijl vrijwel alles op de balans verdubbelde of verdrievoudigde, kwam het privé-belegde geld amper van zijn plek. Van € 150 miljard in 2006 naar € 173 miljard achttien jaar later.

En dat is nog nominaal gerekend. Haal de inflatie eruit, en van stilstand wordt het krimp: bijna een kwart koopkracht verdampt. Niet dat er niemand meer belegt. Het grote beleggen gebeurt alleen ergens anders, in de bv, en telt hier mee als aanmerkelijk belang.

Maar wie kreeg die groei? De laatste vijf jaar kon het twee kanten op. Er komen huishoudens bij die iets bezitten, of de zittende bezitters krijgen meer. Naar rechts kwamen er mensen bij, omhoog kwam er geld per huishouden bij.

De woning groeide vrijwel alleen omhoog. Er kwamen 169.000 woningbezitters bij, terwijl Nederland met 432.000 huishoudens groeide. Maar per bezitter kwam er bijna de helft bij.

Het aanmerkelijk belang groeide als enige stevig in beide richtingen. Er kwamen 84.000 bv-huishoudens bij, en per lid ook ruim een vijfde meer.

Al zegt dat gemiddelde weinig. De helft van de bv-eigenaren zit onder € 198.000; gemiddeld is het ruim € 1,1 miljoen. Dat gat komt doordat 71% van al dat bv-vermogen bij de top-1% zit.

De beursbeleggingen groeiden juist vooral opzij: ruim 400.000 nieuwe beleggers met kleine bedragen. Net als de schuld: 1,4 miljoen huishoudens erbij, buiten hypotheek en studielening. Deels toeslag- en belastingschulden, die pas na corona werden geregistreerd. Het bedrag per huishouden bewoog nauwelijks.

Bezit groeide omhoog; schuld groeide opzij.

Een daling op papier

De officiële cijfers zeggen dat het beter gaat. De ongelijkheid daalt sinds 2014. Alleen weet je inmiddels waar die daling vandaan komt: de waarde van je eigen huis.

En op papier klopt die daling. Het aandeel van de top, het deel van de hele berg dat bij de rijksten ligt, piekte in 2013 en 2014. Toen stonden veel hypotheken onder water, en dat drukte de onderkant onder nul. Daarna zakte het aandeel weer, doordat de stijgende huizenprijzen juist het midden omhoogtilden.

Die daling is alleen een papieren werkelijkheid. Ze leunt volledig op de waarde van je eigen huis, bezit dat het midden niet kan uitgeven zonder te verkopen. Haal die woning eruit, dus je vermogen zonder je eigen woonhuis en de hypotheek daarop, en de daling verdampt. Van dat vermogen bezit de top-10% al veertien jaar rond de 78%.

Het aandeel van de top-1% werd er zelfs eerder groter dan kleiner op. En het is geen kunstje van de meetperiode: ook tussen 2006 en 2010, vóór een breuk in de statistiek, zat de top-10% er al boven de 70%. Alleen het dak boven je eigen hoofd gaat eruit; verhuurpanden en tweede woningen tellen gewoon mee.

Streep je eigen huis eens weg, en kijk naar wat er overblijft: je spaargeld, je beleggingen, alles behalve de stenen waarin je woont. Voor de helft van Nederland is dat bijna niets, en het staat zo goed als stil. In euro's kroop die mediaan in achttien jaar van € 13.400 naar € 23.000. Klinkt als groei. Maar meet het in huizen, want die werden fors duurder, en het smelt weg tot een schamel stukje dat al achttien jaar niet beweegt. En dat terwijl de top gewoon bleef doorgroeien.

Bang dat dit gewoon inflatie is? Juist niet. Je meet hier in huizen, niet in euro's, en een huis is een echt ding. De geldontwaarding zit er dus al uit. Dat de onderste lijn al achttien jaar plat ligt, is geen boekhoudtruc, maar stilstand.

En de woning was niet eens de hardste stijger. De bv's, waar het vermogen van de top in zit, groeiden nog een flink stuk harder: ×3,6 tegen ×2,1 voor het huis. Tegenover het bezit dat de top écht rijk maakte, valt de spaarpot van het midden dus nóg verder terug.

Waar komt het geld van de top vandaan?

De top werd niet rijk van het eigen woonhuis. Wel van bedrijven, soms bedrijven vol huizen. Volg je het geld, dan lopen er vier stromen van onder naar boven.

Wil je weten waar dat geld vandaan komt, kijk dan eerst waar het in zit. Van de bezittingen van de top-1% is amper 12% de eigen woning. Ruim de helft is aanmerkelijk belang, oftewel de eigen bv. De top is geen huizenverhaal. Het is een bedrijvenverhaal.

Toch bezitten die bedrijven zelf wel degelijk stenen. Bv's en nv's houden ruim 400.000 huurwoningen aan, samen zo'n € 110 tot 130 miljard waard. Dat is grofweg een vijfde tot een kwart van de hele bv-berg. De top werd niet rijk van het eigen huis, wel deels van dat van een ander.

En het gedrag past erbij. Sinds 2019 loste de top hypotheken af, maar de andere schulden groeiden met een kwart: lenen om te beleggen, niet om te wonen. Geef je een miljoen per jaar uit en komt er elk jaar een miljoen bij, wat doe je met dat tweede miljoen? Opmaken, of herbeleggen. Vermogen dat niet op raakt, groeit vanzelf door.

Sinds 2019 kwam er ruim duizend miljard euro bij. Daarvan landde € 479 miljard bij de top-10%, een tiende van de huishoudens. Bijna de helft van de aanwas, naar een tiende van het land. Die groei moet ergens vandaan komen. Hard narekenen kan niet, maar vier geldstromen zijn aan te wijzen, en ze lopen allemaal dezelfde kant op.

De huur. Nederland telt bijna 1,2 miljoen private huurwoningen, ruim 400.000 daarvan van bv's en nv's. Wie huurt, schuift elke maand een stuk inkomen door naar een bezitter. En het huis stijgt ondertussen gewoon in waarde, alleen op andermans balans.

De huizenprijs. Wie in 2024 een huis koopt, betaalt zo'n 11% meer dan lonen en rente historisch dragen. Dat gat vul je met spaargeld, een schenking of extra schuld. Het komt terecht bij wie verkoopt of al bezat.

De rente. Ruim vier miljoen huishoudens torsen een schuld buiten hypotheek en studielening: rood staan, een persoonlijke lening, een belastingschuld. Samen € 179 miljard. De rente daarover stroomt van de schuldenaars naar wie het schuldpapier bezit.

De inflatie. In vijf jaar stegen de prijzen 23%. Wie spaarde, raakte zo bijna een vijfde koopkracht kwijt, over € 444 miljard aan spaargeld. Wie bezit, zag zijn stenen, aandelen en bv's netjes meestijgen.

Vier stromen, één richting: van wie betaalt naar wie bezit. Of ze samen die duizend miljard verklaren, valt met deze cijfers niet te bewijzen, en dat wordt ook niet beweerd. Maar tel ze op, en je snapt waarom de berg juist bovenaan het hardst aandikt.

De balans

Wie krijgt de vermogensberg? Wie er al hoog op staat. Een huis geeft je een plek op de berg. De top staat er al, en loopt in euro's steeds verder weg.

Tel het op. De waardestijging van de huizen landde bij wie er al een had. Ruim de helft van de topvermogens zit niet in het eigen huis, maar in bv's.

Haal het eigen huis uit de cijfers, en het verschil springt eruit. Van al het vermogen dat dan overblijft, heeft de top-10% al veertien jaar rond de 78% in handen. Dat deel groeide keihard door, want het zit in bv's, de snelste stijger van allemaal. En wat de meeste mensen buiten hun huis hebben? Spaargeld, dat al jaren zo goed als stilstaat.

Wie zelf een zaak heeft, werpt nu tegen: die bv-waarde is toch óók papier? Klopt, deels. Maar een bv keert uit wanneer het de eigenaar uitkomt, en zit vaak vol belegd vermogen en ruim vierhonderdduizend huurwoningen. De overwaarde van je huis keert niets uit, en wie haar verzilvert, koopt terug in diezelfde dure markt.

De tweede tegenwerping is ouder: was het vroeger dan niet net zo? Voor de kale verdeling klopt dat: de top-10% heeft al ruim dertig jaar de helft. Maar drie dingen zijn wél veranderd.

De berg werd veel groter, van € 1.146 miljard in 2006 naar € 2.754 miljard nu. Hetzelfde aandeel van een grotere som is elk jaar meer afstand in euro's, en ook in echte koopkracht. De groei zat in de waarde van wat er al stond, en die landt bij wie al bezit. En de instap werd fors duurder: een koopwoning kost in uren loon inmiddels ruim twee keer zoveel als in 1995.

De verdeling is dus oud nieuws. Nieuw is iets anders. Je plek op de berg hangt steeds minder af van wat je verdient, en steeds meer van wat je al bezit.

En alles wat je hier zag, is eerder onder- dan overschat. De statistiek zet bv's op fiscale boekwaarde en verliest de allerrijksten binnen de top-0,1% uit het oog. Juist boven aan de berg is de meetlat het kortst. Reken maar dat de berg nog schever ligt dan je hier ziet.