Wie krijgt de vermogensberg?

De berg

In achttien jaar werd de berg ruim twee keer zo hoog, en de sprint zat 'm in de laatste vijf jaar. Bezit je een huis, dan werd je op papier rijker dan ooit.

Op 1 januari 2024 bezaten de 8,3 miljoen Nederlandse huishoudens samen € 2.754 miljard aan bezittingen minus schulden. Ruim het dubbele van 2006, en de groei zit vrijwel volledig in de laatste jaren: sinds 2019 kwam er ruim duizend miljard euro bij (+62%), meer dan in de dertien jaar ervoor bij elkaar.

De weg omhoog liep allesbehalve recht. Tussen 2008 en 2013 verdampte er vermogen: de financiële crisis drukte de huizenprijzen, en daarmee het bezit van miljoenen huishoudens. Het dieptepunt lag in 2013. Daarna begon een klim die corona niet brak, maar juist aanwakkerde.

De stenen en de bv's

Alleen is die winst vooral de prijs van je eigen huis: rijkdom waar je niet bij kunt zonder te verkopen, en wie verkoopt, koopt terug in diezelfde dure markt. Het echte feest zit ergens anders: in de bv's.

Maak je voor alle Nederlanders samen de balans op, dan staat er € 2.754 miljard aan vermogen: € 3.770 miljard aan bezittingen, minus ruim € 1.000 miljard aan schuld. Aan de bezittingenkant is de eigen woning veruit de grootste post: € 2.181 miljard, 58% van alle bezittingen. Daarna komt, verrassend groot, het aanmerkelijk belang: aandelenpakketten van 5% of meer in een bv, samen € 563 miljard. Spaargeld, beleggingen en de rest vullen aan tot ruim een kwart.

En de schulden? De schuldenberg is voor 80% hypotheek. Vooral voor de stenen dus. Die hypotheekschuld groeide sinds corona met 13%; de woningwaarde steeg intussen met 51%. Per saldo is Nederland zich razendsnel aan het ont-hefbomen: de schulden zakten van 41% van de bezittingen (2013) naar 27% begin 2024. Goed nieuws, als je een huis hebt.

Kijk je goed naar de grafiek, dan zie je toch een addertje onder het gras. Die 2.181 miljard aan woningwaarde bestaat grotendeels uit dezelfde huizen die er in 2006 ook al stonden: we bouwden er 17% bij, maar de prijs per woning steeg met ruim 80%. De bewoners van die stenen werden op papier fors rijker, alleen valt dat vermogen niet vrij te maken zonder het eigen huis te verkopen. En wie verkoopt, koopt terug in diezelfde dure markt. Het is welvaart die je niet kunt uitgeven; onder de streep ging de huizenbezitter er niet op vooruit.

Nog iets valt op: waar het aanmerkelijk belang in 2006 nog 9% van de bezittingen was, is het inmiddels uitgegroeid tot 15%. En dat in een tijd waarin de woningwaarde explodeerde. Die groei ging dus nog harder dan die op de huizenmarkt. Feest in B.V. Nederland.

Wie is het snelst boven?

De woning lijkt de motor van de berg, maar de bv won de race. En de groei landde vooral bij wie toch al bezat: bezit groeide omhoog, schuld groeide opzij.

We zetten elke grote vermogensvorm in 2006 op 100 en kijken wie het hardst loopt.
Het aanmerkelijk belang wint met straatlengtes: ×3,6. Ook verhuurpanden en tweede woningen ("overig onroerend goed") gingen hard. De hypotheekschuld sukkelde er juist achteraan: +66% in achttien jaar, veel minder dan de woningen die ermee gekocht zijn.

En helemaal onderaan bungelt de échte verrassing: de beursbeleggingen. Terwijl vrijwel alles op de balans verdubbelde of verdrievoudigde, kwam het privé-belegde vermogen amper van zijn plek: van € 150 miljard in 2006 naar € 173 miljard begin 2024, en pas in 2021 kroop het na de kredietcrisis terug boven het startniveau. En dat is nog nominaal gerekend: haal de inflatie eruit (+52% sinds 2006) en het is geen stilstand maar krimp, bijna een kwart koopkracht verdampt. Niet dat er niemand meer belegt, integendeel: er kwamen juist honderdduizenden beleggers bij, alleen met kleine bedragen, zoals hieronder te zien is. Het grote beleggen gebeurt ergens anders: in de bv, en telt in deze grafiek mee als aanmerkelijk belang.

Maar wie kreeg die groei? Twee kanten kan het op. Er komen huishoudens bij die íets bezitten, of de zittende bezitters krijgen meer. Hieronder staan de vier vermogensvormen op precies die twee assen: naar rechts kwamen er mensen bij, omhoog kwam er geld per huishouden bij.

De woning groeide vrijwel alleen omhoog: er kwamen maar 169.000 woningbezitters bij (terwijl Nederland met 432.000 huishoudens groeide), maar per bezitter kwam er bijna de helft bij. Het aanmerkelijk belang is de enige die stevig in beide richtingen groeide: 84.000 bv-huishoudens erbij en ruim een vijfde meer vermogen per lid. Al zegt dat gemiddelde weinig: de mediane bv-eigenaar heeft er € 198.000 in zitten, het gemiddelde ligt op ruim € 1,1 miljoen, en 71% van al het bv-vermogen zit bij de top-1%-huishoudens; de nieuwkomers drukken dat gemiddelde eerder dan dat ze het verklaren. De beursbeleggingen (in de statistiek "effecten": losse aandelen, obligaties en fondsen, los van de eigen bv) groeiden juist vooral opzij, met ruim 400.000 nieuwe beleggers en kleine bedragen. Net als de schuld: 1,4 miljoen huishoudens erbij met een schuld buiten hypotheek en studielening. Bezit groeide omhoog; schuld groeide opzij.

De officiële maatstaven bevestigen dat dubbele beeld. De relatieve ongelijkheid, het deel van het totale vermogen dat bij de top zit, piekte in 2013–2014, toen hypotheken die onder water stonden de onderkant onder nul drukten. Daarna zakte ze, doordat de huizenprijsstijging juist het midden omhoogtilde.

Alleen is die daling een papieren werkelijkheid. Ze leunt volledig op de waardestijging van de eigen woning: bezit dat het midden niet kan uitgeven zonder het huis te verkopen. Haal de eigen woning eruit (de stippellijnen) en de daling verdampt: van al het vermogen buiten de eigen woning bezit de top-10% al veertien jaar rond de 78%, en het aandeel van de top-1% werd er eerder groter dan kleiner op. En dat is geen kunstje van de meetperiode: ook in 2006-2010, voor een reeksbreuk in de statistiek, lag het aandeel van de top-10% al boven de 70%. Verder terug bestaat die uitsplitsing niet; hoe de top-10% het sinds 1993 deed in het totale vermogen, lees je in de verdieping onderaan dit hoofdstuk. Alleen het dak boven het eigen hoofd gaat eruit; verhuurpanden en tweede woningen tellen gewoon mee.

En wat het midden wél heeft, is amper te gebruiken. Haal de eigen woning uit het vermogen en kijk wat er overblijft. Voor de helft van Nederland: bijna niets. De mediaan van het vermogen buiten de eigen woning kroop in achttien jaar van € 13.400 naar € 23.000. Reken dat om naar wat het echt koopt, een huis, en er is niets gegroeid.

Waar komt het vermogen van de top vandaan?

De top werd niet rijk van het eigen woonhuis, maar van bedrijven, soms bedrijven vol huizen. En volg je het geld, dan lopen er vier stromen van het midden naar boven: de huur, de huizenprijs, de rente en de inflatie.

Wie wil weten waar het topvermogen vandaan komt, moet eerst zien waar het in zit. De bezittingen van de top-1% bestaan voor amper 12% uit de eigen woning; ruim de helft is aanmerkelijk belang: de bv. De top is geen huizenverhaal maar een bedrijvenverhaal.

Al bezitten die bedrijven zélf wel degelijk stenen: ruim 400.000 huurwoningen, samen in de orde van € 110 tot 130 miljard aan woningwaarde, grofweg een vijfde tot hooguit een kwart van de totale bv-waarde. Het huizenverhaal en het bedrijvenverhaal zijn aan de top dus geen gescheiden werelden: de top werd niet rijk van het eigen woonhuis, wél deels van dat van een ander.

En het gedrag past erbij. Sinds 2019 loste de top hypotheken af, terwijl de overige schulden er met een kwart bij kregen: lenen om te beleggen, niet om te wonen. Stel, je geeft een miljoen per jaar uit en er komt elk jaar een miljoen bij. Wat doe je met dat tweede miljoen: opmaken, of herbeleggen? Vermogen dat niet op raakt, groeit vanzelf door.

Sinds 2019 kwam er ruim duizend miljard euro bij; daarvan landde bijna de helft (€ 479 miljard) bij de top-10%, een tiende van de huishoudens. Die aanwas moet ergens vandaan komen. Waar precies, valt niet hard na te rekenen; wél zijn er vier geldstromen aan te wijzen, en ze lopen allemaal dezelfde kant op.

De huur. Nederland telt bijna 1,2 miljoen private huurwoningen, waarvan ruim 400.000 in handen van bv's en nv's. Wie huurt, maakt elke maand een deel van zijn inkomen over aan een bezitter. De woning zelf stijgt ondertussen gewoon in waarde, alleen op andermans balans.

De huizenprijs. Wie in 2024 een huis koopt, betaalt zo'n 11% meer dan lonen en hypotheekrente historisch dragen; hoe we dat meten, lees je in de verdieping over de huizenprijzen eerder in dit verhaal. Dat gat wordt gevuld met spaargeld, schenkingen en extra schuld van de koper, en het komt terecht bij wie verkoopt of al bezit.

De rente. Ruim vier miljoen huishoudens torsen een schuld buiten hypotheek en studielening: consumptief krediet, roodstand, belastingschuld, samen € 179 miljard. De rente daarover stroomt van de schuldenaars naar de bezitters van dat schuldpapier.

De inflatie. In vijf jaar stegen de prijzen 23%; wie spaarde, raakte zo geruisloos bijna een vijfde aan koopkracht kwijt, over € 444 miljard aan bank- en spaartegoeden. Wie bezit, zag zijn stenen, aandelen en bv's netjes in prijs meestijgen.

Vier stromen, één richting: van wie betaalt naar wie bezit. Of ze samen die duizend miljard verklaren, valt met deze cijfers niet te bewijzen, en dat beweren we ook niet. Maar tel ze bij elkaar op, en je snapt waarom de berg juist bovenaan het hardst groeit. Die rekensom maak je zelf.

De balans

Wie krijgt de vermogensberg? Wie er al hoog op staat. Een huis geeft je een plek op de berg, maar wie bovenin zit, klimt in euro's steeds verder weg. En bij dit tempo is ook de volgende duizend miljard al verdeeld, naar rato van bezit: ruim de helft voor de top-10%.

De optelsom: de waardestijging van de woningen landde bij wie al een huis had, ruim de helft van de topvermogens zit in bv's, en van het vermogen buiten de eigen woning bezit de top-10% al veertien jaar rond de 78%. Gelijke groeipercentages doen de rest: wie 32 keer zoveel heeft, krijgt er bij hetzelfde tempo ook 32 keer zoveel bij.

Wie zelf een zaak heeft, zal tegenwerpen: die bv-waarde is óók maar papier, ik kan mijn aandelen niet zomaar te gelde maken. Dat klopt, en toch is het geen woningwinst. Een bv keert rendement uit wanneer het de eigenaar uitkomt. En achter die waarde zit vaak gewoon belegd vermogen, van effectenportefeuilles tot ruim vierhonderdduizend huurwoningen. De overwaarde van een huis doet geen van beide: ze keert niets uit, en wie haar verzilvert, koopt terug in diezelfde dure markt.

Een tweede tegenwerping is ouder: was het vroeger dan niet net zo? Voor de gemeten verdeling klopt dat, de top-10% bezit al ruim dertig jaar de helft. Maar drie dingen zijn wél veranderd. De berg werd veel groter, van € 1.146 miljard in 2006 naar € 2.754 miljard in 2024, en een vast aandeel van een steeds grotere som betekent elk jaar meer afstand in euro's. De groei zat vooral in de waardestijging van wat er al stond, huizen en bv's, en die stijging landt nu eenmaal bij wie al bezit. En een eigen huis, voor de meeste huishoudens de enige manier om zelf vermogen op te bouwen, kost inmiddels zo'n 11% meer dan lonen en hypotheekrente historisch dragen. De verdeling is oud nieuws. Nieuw is dat je plek op de berg steeds minder afhangt van wat je verdient, en steeds meer van wat je al bezit.

En alles wat hier staat is eerder onder- dan overschat. De statistiek waardeert bv's op fiscale boekwaarde, telt pensioenvermogen niet mee, en de allerrijksten verdwijnen binnen de top-0,1% uit beeld. Juist waar het om de top gaat, is de meetlat het zwakst. Reken maar dat de berg nog schever ligt dan je hier ziet.